Si bien el primer paso habrá sido intentar, con fundamento en las normas aprobadas por el Gobierno sobre esta cuestión (la última, el Real Decreto-ley 35/2020) una negociación con el arrendador, con más o menos garantías si se trata de un gran tenedor de inmuebles o no, pudiendo conseguir una moratoria en el pago de la renta o una reducción de la misma en tanto dure el actual estado de alarma, lo bien cierto es que existen casos en que dicho acuerdo no es posible, quedando abocados los arrendatarios a los procedimientos judiciales.
Aquellos que hayan estado mejor asesorados, se habrán adelantado e interpuesto demandas en base a la cláusula rebus sic stantibus, al haberse alterado sustancial y sobrevenidamente las circunstancias tenidas en cuenta al contratar, como excepción al principio pacta sunt servanda, y que ocasiona un desequilibrio en las prestaciones, solicitando una modificación del contrato que compense dicho desequilibrio, con medidas cautelares inaudita parte, que, entre otras cuestiones, impiden que el arrendador pueda, durante la sustanciación del procedimiento, bien desahuciar al arrendatario, bien ejecutar determinadas garantías. En los Juzgados valencianos ya se han dictado Autos acordando este tipo de medidas cautelares.
No obstante puede darse también la circunstancia de que el arrendador interponga primero la demanda de desahucio. Es este el caso que vamos a analizar. Pues bien, pese a que existen determinadas Sentencias pioneras, como la del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 2 de Cáceres de 11 de agosto de 2020, ROJ SJPII 315/2020, ECLI:ES:JPII:2020:315, en las que se entra a valorar circunstancias como la fuerza mayor o la cláusula rebus sic stantibus, (la Sentencia antes citada acuerda el desahucio pero con una reducción en la deuda reclamada en determinados porcentajes según el impacto de las medidas sanitarias entre el 25% y el 40%), lo bien cierto es que este tipo de decisiones chocan con la literalidad del art. 444.1 de la LEC, que establece que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
El precepto es bastante claro en el sentido de limitar los motivos de oposición al arrendatario, y las circunstancias relativas a la incidencia económica de la pandemia quedarían fuera. En este sentido hay que tener en cuenta que el pasado 20 de abril de 2020 el Consejo General del Poder Judicial propuso la modificación del citado precepto, pero la misma no ha sido abordada. El CGPJ propuso modificar la norma de manera que, en los procedimientos de desahucio por falta de pago –independientemente de si el arrendamiento lo es para uso de vivienda o negocio–, se incluya como motivo de oposición la imposibilidad de cumplimiento o desequilibrio sobrevenido de prestaciones contractuales siempre que tales circunstancias vengan motivadas por la situación de crisis sanitaria generada por la evolución del COVID-19.
Así las cosas, puede forzarse la interpretación para dar cabida a estas alegaciones, pero entendemos que lo más aconsejable, sin perjuicio de otras acciones a adoptar, sería formular oposición a los desahucios también por inadecuación de procedimiento, toda vez que este tipo de cuestiones deberán ventilarse en un procedimiento ordinario, con todas las garantías en cuanto a alegaciones y pruebas para ambas partes en donde sí podrá obtenerse una modificación contractual que adapte el arrendamiento a las actuales circunstancias.
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